深圳全至科技创新园是深圳城市更新背景下国内首座“摩天工厂”，以高端智能制造产业为主导加速孵化科技企业，是打造集高端生产、研发办公、生活配套于一体的高品质产业综合体。深圳市级政策对“工业上楼”项目加大产品供给、制定收益上限、简化审批流程，区级政策从产业引导、建筑设计、消防、环保、水电气供应等具体细则指引项目建设。全至科技创新园拥有科创大厦、研发办公大楼和佳客里公寓三种物业类型，采取只租不售的运营模式，灵活的租赁空间和商住一体的空间布局，营造出职住一体的融合场景。园区打造科技与文化创意交融的新型产业园区生态体系，培育人工智能、工业互联网、先进制造等类型的高水平产学研平台，分散式布局美术馆、美学馆、种植体验馆等多元化、开放式的文化艺术空间，营造出开放自由的科创文艺氛围。
近几年，深圳市提出了“主攻西部、新兴地区、中心区、前海突破”的发展策略，产业中心整体西移，宝安区正发展成为深圳的创新高地。全至科技创新园位于粤港澳大湾区核心位置深圳市宝安区，是围绕“中国制造2025”国家战略，和面向工业4.0全球标准的以机器人和智能装备为主题特色产业的创新型产业载体，是国家、省、市认定的科技企业孵化器、加速器。
全至科技创新园地处海陆空立体交通区。园区南面直线公里处是深圳宝安国际机场，京港澳高速、沿江高速、沈海高速、南广高速、龙大高速六大高速，以及四条地铁线号线号线公里。大铲湾、蛇口集装箱码头和盐田港分布在园区的东南部，虎门港坐落于园区的西北部。周围分布有沙井产业服务中心、大空港新城、新桥东智创城、松岗北产业园、立新北智造园五大企业集聚地，以及松岗商圈、沙井商圈、福永商圈三大商圈，地理位置优越。
深圳市市级层面支持“工业上楼”加大产品供给，明确审批流程，从政务服务上保障了项目建设落地。2023年2月，最新出台的《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》（深府函【2023】20号）对“上楼”项目具体类型的管理模式进行划分，制定总收益率、租金涨幅和租金价格上限，放宽准入条件，简化审批流程。明确“工业上楼”的四种项目类型，包括城市更新（拆除重建）、产业提容（用地单位全部自持）、土地整备（用地单位全部自持）和新供应用地。其中，新供应用地类包含两种类型项目，其一是通过挂牌出让方式取得用地建设可售的优质产业空间项目，其二是通过协议出让）方式取得用地建设只租不售的创新型产业用房项目。管理上明确工地用地容积率不超过6.5，工业用地出让年限为50年，制定内部收益率上限原则上不超过4.5%，确保市场良性可持续发展。规定实施主体厂房自持比例不超过2/3，厂房租赁价格平均租赁价格不超过35元/平方米∙月，租金年涨幅上限为5%，以保障租赁企业的利益，有助于为上楼企业提供稳定的生产经营场所。规定宿舍配建比例不小于规划厂房面积5%宿舍型保障性租赁租房，定向面向园区企业员工出租，一定程度上满足园区员工的生活配套需求。
此外，2023年2月，深圳市工业和信息化局发布《关于进一步支持中小微企业纾困及高质量发展的若干措施》（深工信【2023】26号），明确在全市建设不少于2000万平方米“工业上楼”厂房空间，平均租金价格不高于35元/平方米∙月，为企业提供优质、经济、定制化的工业厂房，稳定中小微企业生产、研发用房预期。2022年6月，深圳市人民政府发布《关于进一步促进深圳工业经济稳增长提质量的若干措施》(深府【2022】45号），提出要加快推进先进制造业园区规划建设，按照各产业专业化生产需求，制定优质产业空间设计技术指引，研究推动“工业上楼”新模式。2018年1月，深圳市人民政府发布《深圳市关于加大营商环境改革力度的若干措施》（深府【2018】1号），明确加大“工改工”政策支持力度，鼓励未完善征转地补偿手续、符合规划的产业用地加快入市，鼓励工业“上楼”，提高产业用地容积率。
深圳市区级层面也从具体细则指引项目建设，具有代表性的是宝安区根据现有规则规范，明确工业上楼产品的产业引导、建筑设计、消防、环保、水电气供应等审批及监管事项。2019年7月，深圳宝安区各政府部门联合发布《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》，对宝安区建筑高度超过24米且不超过100米的“高层厂房”进行“上楼”引导：在产业引导方面，鼓励优先进驻新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、新材料、海洋经济等战略性新兴产业、区优势传统制造业，以及区产业链关键、核心、缺失环节的产业等的小规模中试及生产制造环节。建筑设计方面，提出要在首层设置装卸货车位及装卸货站台，平面设计应充分考虑生产工艺要求，每个生产单元套内建筑面积不得小于1000平方米，保证生产使用灵活性；层高应满足《深圳市建筑设计规则》及《深圳市工业区块线管理办法》的要求；柱网轴线米，以利于生产线布置；保证每个标准层至少设置2台载重3吨以上的货梯且每个生产单元至少设置1台载重2吨以上的货梯；首层地面荷载不低于1200公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于800公斤/平方米，四层及以上楼层荷载不低于650公斤/平方米。
文件还强调了消防管理、环保管理、供水管理和供电管理方面的规范细则。消防管理方面，严禁生产或储存易燃易爆，严禁采用钢结构，火灾危险类别宜为丙类，耐火等级应采用一、二级；防火间距、安全疏散、防火分隔、消防扑救场地、消防设施、消防安全管理等应满足《建筑设计防火规范》等国家现行消防规范。环保管理方面，高层厂房进驻的产业应满足清洁生产水平较高的要求，废水、废气、噪声污染较为轻微或经污染治理设施处理后可达标排放。供水管理方面，高层厂房的二次供水系统应选择“地下水池（箱）+水泵（变频）”的供水方式，且生活与消防分离，生活与生产分离。生活用水的供水系统应参照《深圳市优质饮用水入户工程建设指引（修订）》的标准和要求进行规划和建设。供电管理方面，因高层厂房用电负荷需求量大，需在规划阶段征求供电局意见，根据项目供电需求确定是否配置变电站。高层厂房首层应提供10千伏公用开关房并设置足够的进出线通道，进出线小时方便进出，便于交通运输及运维抢修。未尽事宜应满足《深圳中低压配电网规划技术实施细则》的有关要求。
全至科技创新园，前身是茅洲山工业区，通过对原有厂房扩建改造，建成深圳城市更新背景下国内第一个“工业上楼”项目。全至科技创新园地处宝安区沙井街道后亭社区，前身是茅洲山工业区，占地面积近3万平方米。原有产业能级不足，更新前园区内共有29家企业，均为五金制品、模具销售、配件包装、塑胶生产等传统低端制造行业，企业规模偏小，缺乏核心技术和知识产权。2011年起，茅洲山工业园改造启动，通过拆除重建和综合整治，成果转型为智能制造园区“全至科技创新园”。
升级后的全至科技创新园占地面积达到5万平方米，建筑面积约为17万平方米，容积率5.6，地上层数达到23层，总高小于100米，楼层层高为4.2米，楼板荷载为0.75t/㎡，柱轴8.2m，配备大型货梯、大型卸货平台等生产辅助设施，公摊约5%，实用率能达到75%。
园区更新的主体是深圳佳领域实业有限公司（以下简称“佳领域”），佳领域成立于1998年03月，法定代表人为潘凤嫦（占30%股份），注册资本5000万元人民币。深圳市新进实业有限公司占70%股份，最大对外投资对象是深圳市全至创新投资有限公司（投资占比32%）。佳领域自改革开放以来经营建设及出租业务，服务宝安沙井制造业企业。随着社会发展工业升级，佳领域公司将茅洲山工业园升级改造为全至科技创新园，打造街道示范型园区，于2019年通过国家级科技孵化器认定。
全至科技创新园以电子信息、智能装备、新材料等高端智能制造为主要产业方向。高附加值的战略性新兴产业占比高，制造业板块以电子信息制造占主导地位。园区对自动化设备、智能设备、医疗器械、生物技术、电子科技、集成电路、石墨烯、海洋、航天航空、大健康、新能源、新环保、新材料、新一代信息技术等科技研究领域进行重点培育。
根据全至科技创新园官网数据，园区入驻企业近200家，其中国高企业48家，规上企业40家，集聚科研人才2000至4000名，未来产值预计超过50亿元。从“工业上楼”入驻企业行业分布来看，高附加值的战略性新兴产业占比80%以上。其中，电子信息占比45%、智能装备占比32%、新材料占比11%。
全至科技创新园以工业生产和研发办公复合双高标准打造，是提供高端生产、研发办公、生活配套于一体的产业综合体。园区西南角的科创大厦首创“工业上楼”新模式，是生产、研发、办公一体的综合大楼。中部三栋楼宇是新改造的研发办公大楼，用于研发办公、产品展示、生产实验等用途。而位于东北角的佳客里公寓是园区的生活配套，一楼入驻了大量文化艺术企业，商住一体极大地提升了空间利用率。
（一）科创大厦：生产研发一体化，环形平面布局利于流线层研发生产一体的综合大楼，首创“工业上楼”新模式。大厦提供高端生产、研发办公、生活配套服务，承重750kg/㎡，具有高层承重电梯、大型全天候卸货平台。除了拥有企业所需的科研、生产、办公空间外，同时为整个园区配备了公共会议室、多功能厅、地下停车场等功能空间。
科创大厦标准层含有7个600-1000m²可租赁单元，配备洗手间、茶水间和阳台，实用率达到75%，公摊约5%。企业可以根据自身生产研发空间需求，进行单元灵活组合。内部配备有8部高端客梯、3部2吨货梯、3部3吨货梯以及16个卸货平台，方便各类货车进出和大型精密仪器运输。大厦的环形建筑平面布局利于企业的生产，工艺的连续流线可以达到最长，便于创新型企业根据生产工艺要求灵活调整生产线的布置。
园区新改造三座研发办公大楼，可用作于研发办公、产品展示、生产实验等用途，为企业发展提供持续动力。研发办公大楼共63个可租赁单元，层高4.5米，具备380-1300平方米空间，壹、叁号楼配备3台高端客梯、3台2吨货梯。二层连廊系统使得三栋研发空间与园区不再独。
